El Edificio España, que el magnate Wang Jianlin convertirá en hotel | Foto: David Fernández
La inversión hotelera en Madrid vuelve a crecer tras varios años de estancamiento. Buena prueba de ello es que la capital se está poniendo guapa en algunas de sus zonas, como la Plaza de España, donde en el plazo de cinco años abrirán hasta tres hoteles de alta categoría. Según un reciente documento de la consultora inmobiliaria Irea, la inversión hotelera en Madrid alcanzó los 163 millones de euros en 2014, con nueve transacciones. Una cifra que señala el apetito por la capital, si se tiene en cuenta que en 2013 no se realizó ninguna operación y que en 2012 sólo se invirtieron 27 millones de euros en dos compraventas.
Luis Arsuaga, director de la consultora JLL Hotels & Hospitality Group, comenta a este medio que “en cuanto los RevPAR (ingreso por habitación disponible) han vuelto a crecer en Madrid, la inversión hotelera ha regresado”. Un hecho que este experto también liga a la confianza de los inversores en la economía española. El dinero es muy asustadizo y los inversores quieren realizar operaciones que les reporten ganancias, antes de embarcarse en aventuras. Por eso Arsuaga espera que “la irrupción de Podemos en ayuntamientos clave como el de Madrid y la posibilidad de que tengan un papel protagonista en las próximas elecciones generales no ahuyenten a los inversores internacionales que tienen en el punto de mira a España desde hace 2 años”.
Así perdió valor Madrid
El batacazo de Madrid arranca en 2011, cuando su número de turistas internacionales cayó de forma considerable como consecuencia de la crisis económica que sufren los españoles. Mientras, la otra gran capital española, Barcelona, no dejaba de crecer. De hecho, los expertos en inversión hotelera ponen a la ciudad condal como el espejo en el que Madrid debe mirarse para mejorar su turismo. Los datos vuelven a hablar: en 2012, Madrid perdió un 5,4% de pernoctaciones (noches que los turistas reservan en hoteles), mientras que en 2013 la pérdida ascendió a un 4,3% con respecto al año anterior. Por su lado, los hoteles de Barcelona veían crecer el número de noches reservadas en 2012 (+0,5%) y en 2013 (+2,5%).
Luis Arsuaga refiere que estas cifras se explican porque “Barcelona es un mercado dominado por el turista internacional (80% frente al 20% de nacionales) y Madrid es un mercado mucho más repartido (los turistas nacionales frente a los internacionales están repartidos al 50%)”. Además, el experto de JLL manifiesta que “el mercado hotelero de Madrid está dominado por el cliente de negocio y en Barcelona el cliente de ocio es predominante”. Durante la crisis, las empresas han recortado sus viajes, lo que ha afectado a los destinos especializados en el segmento de negocio, como Madrid.
Inversión hotelera en Madrid y Barcelona | Fuente: Irea
El hecho de que Barcelona haya sabido aguantar el tipo con una oferta muy diversificada entre viajero de negocios y de ocio ha producido que la inversión hotelera en la capital no haya dejado de crecer desde 2008. En los últimos siete años se han realizado 26 operaciones hoteleras en Barcelona, con una inversión total de 1.162 millones de euros invertidos y 4.579 camas añadidas. En el mismo periodo, Madrid ha registrado 27 operaciones con una inversión de 904 millones y 4.130 camas abiertas.
Precio medio de las habitaciones de hoteles en Madrid y Barcelona | Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Si vamos a los datos económicos, los resultados son todavía más llamativos. El documento de la consultora Irea muestra que la tarifa media que se cobra por habitación (ADR) en los hoteles de Madrid ha caído de los 101 euros de 2008 a los 79,2 euros de 2014. Por su lado, el mismo indicador de Barcelona también ha descendido, pero en menor medida, de los 111,7 euros de 2008 a los 109,6 euros de 2014. La caída es más acusada en el RevPAR, que es la magnitud que da la rentabilidad de los hoteles: en Madrid se pasó de un ingreso por habitación de 66,1 euros en 2008 a los 52,9 euros de 2014. Mientras tanto, en Barcelona el RevPAR ha seguido constante, de los 80,1 euros de 2008 a los 80,7 euros de 2014.
Ingreso medio por habitación en los hoteles de Madrid y Barcelona | Fuente: Instituto Nacional de Estadística
Otro valor que sirve para ver dónde tiene que mejorar Madrid es en la ocupación de sus hoteles, lo que entra en relación directa con la afluencia de turistas y el modelo de turismo de la capital, muy basado en escapadas y estancias cortas. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la ocupación media de los hoteles de Madrid fue del 66,8% en 2014. En Barcelona llegó al 73,6%.
El resurgir de Madrid
Arsuaga comenta que Madrid tiene muchas cosas que aprender “a nivel turístico” de Barcelona para incrementar la rentabilidad de sus hoteles. Para empezar, a la capital madrileña le faltan establecimientos y marcas de lujo. El experto de JLL explica que “en Madrid sólo el 11% de las habitaciones hoteleras son de 5 estrellas cuando en Barcelona este porcentaje asciende al 14-15%”. El 22 de mayo, el Hotel Ritz se ha vendido a un fondo árabe y a la cadena Mandarin Oriental, muy especializada en el segmento de lujo. Arsuaga cree que esta operación “logrará hacer subir considerablemente los precios medios de los hoteles de lujo y pondrá de alguna manera a Madrid en el mapa”.
Volvemos a la Plaza de España. En los próximos años, la cadena Barceló explotará un hotel de cuatro estrellas superior en el edificio Torre Madrid. El magnate chino Wang Jianlin ha comprado el Edificio España de la plaza para vaciarlo, dejar el cascarón y construir dentro un hotel. La cadena VP Hoteles abrirá otro alojamiento en el extremo opuesto de la plaza. ¿Por qué esté interés inmediato por una zona abandonada desde hace años? Arsuaga mantiene que es una espacio “que hace años estaba dominado por oficinas y residencial de nivel medio-bajo y que poco a poco se ha ido transformando hasta llegar a ser una de las zonas más consolidadas de la capital”.
El gobierno de Ana Botella (Partido Popular) en el Ayuntamiento de Madrid había previsto construir un aparcamiento bajo la Plaza de España para dar servicio a estos hoteles. La previsible llegada de Ahora Madrid, marca apoyada por el grupo político Podemos, a la alcaldía podría desbaratar estas intenciones. Sobre todo cuando algunas plataformas de la capital han denunciado que estas concesiones hoteleras se han realizado sin respetar el Plan General de Ordenación Urbana. Además, el proyecto del Edificio España tendrá que pasar el visto bueno del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que ha echado abajo diferentes proyectos urbanísticos patrocinados por los gobiernos del PP.
Otro punto en el que Madrid tiene que aprender, según Arsuaga, es en la promoción de la ciudad. Este medio ha intentado, por diversas vías, conseguir el plan de turismo completo que el Ayuntamiento de Madrid y el gobierno de la comunidad autónoma presentaron en diciembre de 2014. Hasta ahora ha sido imposible y se guarda por las autoridades municipales como si fuese un tesoro. Arsuaga explica que “Madrid es una ciudad con muchos atractivos turísticos que no se conocen fuera de nuestras fronteras”, posiblemente como el plan de turismo de la capital. El responsable de JLL manifiesta que se debe conseguir una colaboración público-privada para acabar con la estacionalidad de los hoteles de Madrid y aumentar las ocupaciones en fines de semana y verano. Relacionado con esto se encuentra la necesidad de Madrid de adaptarse a un turista internacional. Por ejemplo, son varias las instituciones que cuentan con unos horarios imposibles, como es el caso de la Sala Canal Isabel II u otras dependientes de la Comunidad de Madrid que cierran los fines de semana por la tarde.
