La inversión hotelera en España se ha enfriado durante el primer semestre de 2016. La consultora inmobiliaria Irea cifra en 611 millones de euros el volumen de fondos que se han dedicado a la compraventa de hoteles entre enero y mayo, un 14% menos que la inversión del mismo periodo en 2015 (710 millones de euros). La firma calcula que en 2016 se pueden alcanzar los 2.000 millones de inversión, muy por debajo de los 2.614 millones de 2015, la mayor cifra de toda la serie histórica.
Miguel Vázquez, socio director de Irea y responsable del área de hoteles, pone estas cifras en contexto y explica que se deben entender en relación con las de 2015, cuando se produjo “el récord histórico de inversión en España”. Por otro lado, el atractivo de España desde el pasado ejercicio ha provocado que los precios de los inmuebles se incrementen y las oportunidades sean más escasas. Además, el promedio de inversión en los últimos quince años ha sido de 973,1 millones de euros, por lo que el montante del año pasado casi triplica esta media.
Esto explica que el precio que se ha pagado por cada habitación haya sido de 122.000 euros en 2016, mientras que en el primer semestre de 2015 el precio por habitación vendida fue de 81.000 euros. También se han mantenido el número de hoteles transaccionados, 39 en total hasta mayo, cifra similar a la primera parte de 2015, con 42 inmuebles. Otro dato a tener en cuenta es que, hasta mayo, no se ha vendido ninguna cartera hotelera (es decir, un conjunto de varios hoteles en manos de un mismo fondo), cuando en las misma fecha de 2015 ya se habían cerrado 4 operaciones.
Vázquez también señala a la incertidumbre política en España, con un Gobierno en funciones desde el 20 de diciembre y la imposibilidad de las principales fuerzas políticas para crear un pacto de gobernabilidad, y a la salida del Reino Unido de la Unión Europea, el denominado Brexit, como frenos para que haya habido mayor inversión. “Algunos inversores han estado en una posición de esperar y ver” como se desarrollaban los acontecimientos.
Los ciudadanos del Reino Unido han votado la salida del país de la UE y, en conversación con este medio, Vázquez explica que la cifra de 2.000 millones de inversión en España estaría muy condicionada por este acontecimiento. La composición del nuevo Parlamento español, que se sabrá el 27 de junio, también influirá en las inversiones que se produzcan en la última parte del año.
En cuanto a oportunidades, Vázquez refiere que el negocio de hoteles vacacionales tiene mucho recorrido en España. Hay que tener en cuenta que la mayoría de hoteles de costa siguen funcionando con unas infraestructuras de los años 70 del siglo pasado, cuando se produjo el boom turístico en España. Ello hace posible que existan muchas oportunidades de reconversión de hoteles y destinos para elevar su calidad y atraer a un turista que realice mayor gasto.
“La mayor parte de inversiones en el vacacional se está realizando sobre hoteles existentes para comprarlos por debajo del valor neto de reposición, reformarlos y explotarlos, aprovechando las ubicaciones en primera línea de costa”, explica Vázquez sobre la estrategia inversora en los alojamientos de playa. Esta ubicación “privilegiada”, que es consecuencia de la falta de regulación de la construcción en la costa hasta la década de 1980, es una oportunidad para dar valor a los hoteles
Reino Unido se va
La decisión de los británicos, a través de referendum, de terminar con la especial relación que mantenían con la Unión Europea puede afectar a las inversiones en el segmento de hoteles vacacionales, según Miguel Vázquez. “La salida del Reino Unido de la Unión Europea supondrá una pérdida de valor de la libra, por lo que la capacidad de gasto de los ingleses (principal mercdo emisor a España) se reducirá y consumirán menos vacaciones”. Un informe reciente prevé un impacto significativo en los hoteles y comercios de la zona de Alicante con la salida de Reino Unido de la UE.
La consecuencia es que los hoteles de la costa mediterránea, sobre todo de aquellos destinos que viven del turista británico, valdrán menos. Además, la recuperación de las relaciones comerciales entre Reino Unido y la Unión Europea, que puede llevar más de un año, hará que los fondos de inversión sean más cautos a la hora de dirigir su dinero.
Barcelona vs. Madrid
Las dos principales capitales de España, Barcelona y Madrid, son las que se reparten el mayor monto de la inversión hotelera. Según la consultora Laborde Marcet, el sector hotelero barcelonés acaparó 347,5 millones de euros en 2015, un 25% más que en el año precedente. Y ello a pesar de la moratoria que Ada Colau, alcaldesa de la capital catalana, estableció para la construcción de nuevos hoteles, con la paralización de 38 proyectos, la pérdida de 3.000 millones de inversión, según la consultora. En cualquier caso, Miguel Vázquez, de Irea, sostiene que el fondo de la moratoria tiene su “razón de ser” por la saturación turística de Barcelona debido a su éxito como destino, pero que el fallo estuvo en la forma. “Sin previo aviso se anuncia una moratoria, el dinero, que es miedoso, se pone en guardia”.
En cualquier caso, no todo han sido perjuicios por la moratoria. Como cuenta Vázquez, el día después de anunciarse a congelación en la construcción de nuevos hoteles en Barcelona el precio de la habitaciones en los alojamientos existentes se incrementó, porque se había limitado la futura competencia.
Así, los proyectos que se han inaugurado en Barcelona son aquellos que ya estaban en construcción cuando se aplicó la moratoria. En total, 51 proyectos que en los próximos años se añadirán 4.000 camas a las 74.500 que existen en alojamientos de Barcelona. La ciudad condal tiene otro problema: el incremento de pisos turísticos, que se alquilan en su mayoría a través de plataformas similares a AirBnb. Esto ha creado una competencia que ha elevado los alquileres residenciales. Ciudades europeas como Berlín ya han puesto coto a estas prácticas con la prohibición de alquilar pisos turísticos, aunque sí permite la de habitaciones individuales.
Por su lado, los hoteles de Madrid obtuvieron en 2015 inversiones por valor de 582 millones de euros, bien para realizar compraventas u otro tipo de operaciones. La evolución positiva en la rentabilidad de la capital española ha provocado que los inversores internacionales hayan apostado por la misma, con la apertura de proyectos de categoría elevada, que superan las cuatro estrellas.