El mercado hotelero español sigue siendo muy atractivo para los inversores nacionales e internacionales. En 2018 se compraron y vendieron hoteles por valor de 4.810 millones de euros, un 23,1% más que en el ejercicio anterior, según la consultora Colliers International. “Es un dato escalofriante”, señala Miguel Vázquez, director de la división de Hoteles de Colliers, quien añade en el programa De Primera de Radio Intereconomía que “es el mayor récord de inversión hotelera en España”.
Las transacciones realizadas incluyen 273 hoteles (182 en 2017) y 36.189 habitaciones (28.813 en 2017) y se han centrado, sobre todo, en hoteles vacacionales (66% frente al 34% de hoteles urbanos). El sector vacacional español sigue siendo interesante, ya que se consolida la tendencia de 2017, cuando un 69% de las operaciones se realizaron en ese segmento. Esta inversión “es el producto de un desarrollo turístico muy bien enfocado desde hace décadas”, apunta Vázquez.
Venta de hoteles vacacionales
Sin embargo, la compra de hoteles vacacionales, el producto al que acuden más visitantes extranjeros, también puede ser una trampa, ya que diferentes analistas coinciden en que el número de turistas que llegarán a España será menor en los próximos años, debido a los destinos competidores del Mediterráneo. Para Miguel Vázquez esta “es una amenaza muy limitada, porque hemos tenido cinco años para fidelizar esa demanda que nos ha venido prestada y los hoteleros han invertido mucho en la planta hotelera vacacional”.
Además, el informe de Colliers vuelve a resaltar el interés de los inversores por los llamados “destinos secundarios”, que comenzó a hacerse patente en 2016, debido a su recuperación turística y al aumento de la competencia en los destinos prime. En 2018, la inversión se amplió a 44 provincias, 10 más que en 2017.
Principales destinos de la inversión en 2018
Las Islas Canarias (1.631 millones de euros) y las Islas Baleares (944 millones euros) han recibido el 56,1% del total de la inversión hotelera realizada en España durante 2018, un 12,1% más que en 2017.
Entre las ciudades, destaca la inversión realizada en Madrid, que en 2018 concentra el 13,1% del total de la inversión (601 millones euros, un 72% más), frente al 10,2% de 2017. Según los datos de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid (AEHM) y la consultora STR, 2018 ha sido un año de record para la capital de España, con una ocupación del 74%, una tarifa media (ADR) de 109 euros y un ingreso por habitación disponible (RevPAR) de 81 euros.
Madrid venía de unos años, entre 2008 y 2013, de bastante sufrimiento, con caídas en ocupación y precios del 30%. “Madrid se está posicionando cada vez más como un destino turístico, muy lejor todavía de Barcelona, Londres o París, pero está ganando cuota de cliente internacional”, señala Miguel Vázquez. El experto de Colliers indica que hoy el 65% de la demanda turística de Madrid es internacional, diez puntos más que hace cinco años. Pero Madrid aún tiene mucho recorrido frente a Barcelona, donde la demanda internacional es del 85%.
En cambio, la inversión hotelera en Barcelona ha sido de 244 millones, una “caída representativa” si se tiene en cuenta que en 2017 acumuló 637 millones. Esta debilidad también está beneficiando a Madrid y es producto de la inestabilidad que el secesionismo catalán está provocando en la comunidad autónoma.
Principales transacciones hoteleras en 2018
Colliers resalta la importancia que en 2018 han tenido las operaciones de cartera, es decir, aquellas que aglutinan varios hoteles, porque concentraron el 72,7% del volumen total de la inversión. Las transacciones de 12 carteras supusieron la compra-venta de 197 hoteles y 27.300 habitaciones.
Entre las operaciones de 2018 más importantes, Colliers destaca dos de Blackstone en las Islas Canarias, que han contribuido a concentrar allí gran parte de la inversión hotelera anual. Por un lado, la adquisición de Hispania, con una cartera importante en las Canarias. Por otra, la compra por parte de Blackstone a Grupo Timón del 50% del Ritz Carlton Abama que todavía no controlaba. Otras transacciones de cartera importantes en 2018 han sido la OPA de Minor Hotels sobre NH Hotel Group y la salida a bolsa de la SOCIMI Atom Hotels gestionada por Bankinter.
Igual que en 2016, cuando lo compró el grupo turco Dogus, el Hotel Villamagna de Madrid vuelve a protagonizar una de las operaciones de activos individuales más importantes de 2018; esta vez porque Dogus lo ha vendido a la mexicana BK Partners a través de su filial de inversión hotelera RHL Properties.
Los inversores interesados en el mercado hotelero español han sido, sobre todo, extranjeros (71%), igual que desde hace 4 años. Además, el 79% han sido fondos de inversión. Las cadenas hoteleras sólo han representado un 21% del total de la inversión realizada.
Previsiones de inversión hotelera para 2019
Colliers International calcula que en el corto-medio plazo habrá una “cierta corrección” debido al ajuste de la demanda por el Brexit, el renacimiento de otros países competidores en la cuenca mediterránea y los recortes en la previsión de crecimiento de la economía mundial. Con respecto al Brexit hay que tener en cuenta que el 22% de los turistas que llegan a España son británicos y que este es el primer mercado turístico para el país europeo. Para Miguel Vázquez España ha diversificado cada vez más su demanda y ha ganado cuota en otros mercados alternativos, por lo que señala que el Brexit puede tener más incidencia en la venta de viviendas turísticas. Otro aspecto a valorar será el cambio libra-euro si se produce un Brexit duro, ya que la devaluación de la libra puede hacer que los británicos elijan destinos más baratos que España, como Turquía.
En el largo plazo, la consultora vaticina que los protagonistas de 2019 serán los “inversores de perfil Core o Core Plus, junto a las cadenas hoteleras”. Los precios cuentan “con margen de subida como consecuencia de las significativas inversiones realizadas, en curso y planificadas”. Además, en cuanto a la evolución de los segmentos, Colliers considera que hay un “potencial relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional y en cambios de usos en destinos urbanos”.
En este artículo también han colaborado periodistas de Revista80dias.
