La Torre de Madrid y el Edificio España, centro de inversiones hoteleras en Madrid | Foto: David Fernández
España ha acaparado 2.184 millones de euros en inversiones hoteleras durante 2016, un 16,5% menos que en el ejercicio anterior, según los datos de Irea, una firma de consultoría inmobiliaria. A pesar de las cifras record que ha conseguido España como destino turístico, con más de 75 millones de visitantes (un 10% de incremento) y la previsión de que esta tendencia se siga manteniendo en el tiempo, la inversión en nuevos hoteles ha decrecido considerablemente.
Miguel Vázquez, socio de Irea, justifica este descenso en que “la cifra del año 2015 fue record histórico”, por lo que considera la inversión de 2016 como “extraordinaria”. Hay que tener en cuenta que el dinero que los inversores han dedicado a comprar hoteles o reformarlos en 2016 supone la segunda mejor cifra de los últimos diez años para España. Otro motivo que explica esta caída en la inversión es que se ha producido una inflación en los precios de compra de los hoteles con respecto a hace dos años, con precios por habitación más caros, debido a la bonanza del negocio hotelero en España.
Si se desglosa la inversión por el tipo de transacción, Irea destaca que el dinero destinado a la compra de hoteles ha sido de 1.985 millones en 2016, un 19,6% menos. Sin embargo, los fondos empleados para la reconversión de inmuebles en hoteles han supuesto 199 millones de euros, un 38,2% más que en 2015. En el último ejercicio se han cerrado 19 operaciones de reconversión de edificios para un uso hotelero frente a las 7 que se realizaron un año antes. Por otro lado, la inversión se ha diversificado en 2016, ya que los cuatro destinos principales (Madrid, Barcelona, Canarias y Baleares) han acaparado el 68% de la misma, mientras que el resto ha ido a parar a otras localizaciones, como Sevilla, Málaga o Valencia.
Atractivo sector hotelero
Además, la muestra de que el mercado español es interesante para los inversores es que, de toda la inversión en activos comerciales, el 24% se ha destinado a inmuebles hoteleros. El atractivo del sector hotelero español se explica por el aumento del número de turistas que han llegado a España en 2016 (más de 75 millones), el incremento de pernoctaciones (330 millones) y la buena evolución de la rentabilidad hotelera, con una facturación media diaria (ADR) de 82,3 euros (un 4,5% más) y un ingreso medio diario por habitación (RevPAR) de 53,9 euros (un 10,6% más). Esto también ha provocado que los nuevos inversores tengan un perfil de largo plazo, con operaciones de alquiler del inmueble del que esperan retornos del 5% de media sobre los fondos destinados a su compra o reconversión.
No obstante, este éxito se sustenta sobre variables inestables. La fundamental es que el incremento de visitantes extranjeros es producto del derrumbe del negocio turístico de destinos competidores de España como Egipto, Turquía y Túnez, en el Mar Mediterráneo. La inseguridad en estos países ha provocado que pierdan 15 millones de turistas en 2016 y que buena parte de estos hayan decidido pasar sus vacaciones en España.
Según Exceltur, asociación que agrupa a las grandes empresas del sector turístico español, el 49% del crecimiento de turistas extranjeros que llegan a España desde 2010 ha sido producto de la inseguridad en otros destinos del área mediterránea. De los 330 millones de noches que se han comprado en hoteles españoles, el 65,5% han sido de extranjeros. Es decir, que la dependencia del sector hotelero, sobre todo el de la costa mediterránea, del visitante extranjero es cada vez más elevada. En el caso de que los destinos competidores de España mejorasen sus condiciones de seguridad, muchos de estos turistas que ahora arriban a España podrían esfumarse buscando productos similares al sol y playa de España y a precios más baratos.
En el contexto europeo, el continente es el principal destino de inversión hotelera en el mundo y Reino Unido venía acaparando el 50% de los fondos hasta 2015. Sin embargo, el anuncio del Brexit por parte del Gobierno británico ha hecho que la inversión en las islas británicas haya caído a la mitad en 2016. Francia también se ha visto perjudicada por los actos terroristas que ha sufrido. Así, España y Alemania han sido los destinos beneficiados por la redirección de los flujos inversores.