En los últimos días, muchos medios se han hecho eco de la venta de hoteles españoles a través de páginas web habitualmente centradas en viviendas, locales o, incluso, otro tipo de bienes, como coches de segunda mano. Parece cundir la sensación de que la pandemia ha abierto la espita de las ventas online de hoteles en España, pero la realidad es algo más compleja. El tamaño, la ubicación, la situación financiera y el tipo de propiedad son importantes a la hora de considerar si el número de operaciones ha aumentado significativamente respecto a años anteriores. También es relevante tener en cuenta el canal elegido para anunciarlo, porque al mismo tiempo que se ha producido un aumento del intrusismo entre los expertos inmobiliarios, ha aumentado el nivel de profesionalización del sector.
Laura Hernando, managing director de hoteles de Colliers International Spain, firma con más de 15 años de experiencia en el sector hotelero, explica que “la vía de un hotel mediano o grande no es la digital” y añade que en la consultora “nunca hemos conocido una transacción originada de esta forma, porque cuando transaccionas un hotel, lo que vendes es un negocio que tiene una complejidad intrínseca muy diferencial respecto a otro tipo de activos inmobiliarios”. Hernando explica que “alguien que necesita vender un hotel tiene que estar bien asesorado por un especialista y enfocar la transacción a un determinado perfil de inversor. El comprador natural de hoteles no se mete en plataformas digitales”. Si la venta ocurre a través de esta vía, puntualiza Hernando, “es residual”.
Sobre si hay muchos más hoteles en venta este año que en anteriores, Hernando manifiesta que “nuestra sensación es la opuesta porque hay muchas menos transacciones a la venta de forma organizada que lo que hubiera podido esperarse de este trimestre en un año normalizado”. Esta profesional indica que desde marzo hasta ahora hay una paralización casi radical de transacciones. “En 2019 llevábamos cinco años de un volumen de inversión muy significativo (por encima de los 2.000 millones), con un giro radical hacia la profesionalización del mercado de inversión. En 2018 hubo un récord absoluto, porque se superaron los 4.000 millones. 2019 también se cerró con una cifra muy significativa (2.518 millones euros de, aproximadamente, 100 hoteles)” explica Hernando.
En enero, Colliers pronosticó que 2020 sería un año positivo, porque existía una previsión de ventas de hoteles en España por valor de 1.700 millones. “Asumiendo que gran parte de esas operaciones se hubieran cerrado, y que se hubieran generado algunas más durante el año, hubiéramos vuelto a una cifra en lo que nosotros consideramos un mercado normalizado de entre 2.000 y 3.000 millones de euros”, aclara Hernando. La profesonal de Colliers explica que a día de hoy “el volumen de inversión aproximado no llega a 400 millones y el 70% se transaccionó antes de marzo, antes del Covid”.
En cambio, Carlos Romero, CEO de Asset Management Spain Gestmadrid (empresa que asesoró en la compra del Hotel Senator de Mallorca en 2019), explica que “hasta la pandemia nos costaba muchísimo tener hoteles a la venta porque funcionaban muy bien, pero a partir de la pandemia han empezado a surgir muchos hoteles, que se están poniendo en el mercado para vender”. Romero señala Mallorca o Ibiza como destinos en los que su oferta ha crecido pero reconoce que otros, como San Sebastián, Málaga o Madrid siguen siendo “infranqueables porque hay patrimonialistas muy fuertes y pueden aguantar muchos años”. Para él, “los fondos están viendo la oportunidad y son los que se están posicionando para comprar esos hoteles en el momento en el que peguen una bajada importante, que todavía no la han pegado”. Por su lado, Laura Hernando apunta que, aunque “no faltan los fondos interesados en invertir en España y hay liquidez preparada y dispuesta para invertir, también hay un modo de ‘wait and see'”. Laura Hernando sostiene que existen inversores que esperan altos descuentos en los precios de los hoteles, pero que esto sólo ocurrirá con “hoteles extremadamente complejos, que no son lo que busca el inversor habitual”. La directiva de Colliers considera que lo que ocurra en 2021 será determinante: “Si la temporada se salva más o menos, el gran distressed [rebaja] no va a llegar”. Pero, avisa Hernando que “los fondos no son capaces de evaluar el impacto a día de hoy. Los precios no se ponen en función del metro cuadrado sino del flujo de caja esperado”. En ese sentido, el anuncio de la vacuna para la Covid-19 ha ayudado, según Romero, “a que ese vendedor que estaba ahogado ahora vaya a aguantar, no vender y abrir a partir de Semana Santa”.
Hernando considera que a nivel macroeconómico, “el turismo va a volver y en hoteles no hay duda de que el turismo está, aunque se pueda matizar en función del tipo de hotel, ubicación, etc. No anticipamos un cambio de paradigma como quizá sí pueda ocurrir en otros segmentos del real estate, donde la pandemia sí puede generar cambios radicales”. Además, Hernando considera que el interés por el sector vacacional, que ya se había iniciado antes de la pandemia, se reafirma. “Creo que hay cierto consenso en que la recuperación del segmento vacacional va a ser antes y más positiva que la del urbano y eso los inversores lo estiman y tienen un foco claro en mirar muy en serio el segmento vacacional español”, indica la directiva de Colliers. Jorge Marichal, presidente de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), coincide en que “el sector alojativo español sigue siendo muy atractivo para los fondos de capital, sobre todo extranjeros, también a través de las socimi para los inversores españoles” y plantea que estos momentos de incertidumbre “es donde surgen esas oportunidades, no sólo de compra sino de integraciones, porque el futuro pasa por ser más grande”. Quien también aboga por la integración es Raúl González, CEO de Barceló. En el último encuentro del Foro Salvemos el Turismo organizado por Hotusa, González vaticinó que “los operadores se dedicarán a operar y algunos empresarios van a preferir seguir son sus operadores hoteleros y tener la propiedad de los activos porque quieren seguir invertidos en hoteles, a lo mejor gestionados por un equipo de especializados. Pasó en Estados Unidos y está pasando ya en Europa. Esta situación está acelerando una tendencia que ya había empezado hace unos años”.